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合作建房進行營業稅籌劃案例

來源:中國稅務報 作者:中國稅務報 人氣: 發布時間:2014-07-27
摘要:所謂合作建房,就是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作,建造房屋。根據《營業稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發[1995]156號)的規定,合作建房有兩種方式,即純粹 以物易物 方式和成立......
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所謂合作建房,就是指一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方合作,建造房屋。根據《營業稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發[1995]156號)的規定,合作建房有兩種方式,即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式,兩種方式中又因具體情況的不同產生了不同的納稅義務。

在這種情況下,納稅人只要認真籌劃,就會取得很好的效果。

國家稅務總局《關于中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復》[國稅函發(1994)644號]規定,國內企業將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房,雙方成立合作公司,領取營業執照,中方將土地使用權轉移到合作公司,外方負責興建商品房的一切資金并負責商品房在境外銷售,雙方采取分建筑面積,分銷售收入,提取固定利潤等分配形式,并對上述經營活動中涉及的轉讓土地使用權的行為如何計征營業稅問題,要求予以明確。經研究,現批復如下:
(1)關于中外雙方合作建房的征稅問題
中方將獲得的土地與外方合作,辦理土地使用權轉移后,不論是按建成的商品房分配面積,還是按商品房銷售后的收入進行分配,均不符合現行政策關于“以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業稅” 的規定,因此,應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅;其營業額為實際取得的全部收入,包括價外收費;其納稅義務發生時間為取得收入的當天。

同時,對銷售商品房也應征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的,則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅;如果采取統一銷房再分配銷售收入的,則就統一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業稅;如果采取對中方支付固定利潤方式的,則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業稅。

(2)關于中方取得的前期工程開發費征稅問題
外方提前支付給中方的前期工程的開發費用,視為中方以預收款方式取得的營業收入,按轉讓土地使用權,計算征收營業稅。對該項已稅的開發費用,在中外雙方分配收入時如數從中方應得收入中扣除的,可直接沖減中方當期的營業收入。

(3)對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入,計算征收營業稅

【案例】
深圳桂園實業發展公司、深圳黃強電子有限公司兩企業合作建房,深圳桂園實業發展公司提供土地使用權,深圳黃強電子有限公司提供資金。深圳桂園實業發展公司、深圳黃強電子有限公司兩企業約定,房屋建好后,雙方均分。完工后,經有關部門評估,該建筑物價值1000萬元,于是,深圳桂園實業發展公司、深圳黃強電子有限公司各分得500萬元的房屋。

【籌劃分析】
根據上述《通知》的規定,深圳桂園實業發展公司通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權,從而產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務。
此時其轉讓土地使用權的營業額為500萬元,深圳桂園實業發展公司應納的營業稅為:
500萬元×5%=25萬元。若深圳桂園實業發展公司進行稅收籌劃,則可以不繳納營業稅。

【操作方法】
具體操作過程如下:
深圳桂園實業發展公司以土地使用權、深圳黃強電子有限公司企業以貨幣資金合股成立合營企業,合作建房,房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。
現行營業稅法規定:以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配、共同承提投資風險的行為,不征收營業稅。由于深圳桂園實業發展公司向企業投入的土地使用權是無形資產,因此,無須繳納營業稅。

【籌劃結果】
僅此一項,深圳桂園實業發展公司就少繳了25萬元的稅款,從而取得了很好的籌劃效果。

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